Wie funktioniert ein Bausparvertrag? – Was Du wissen musst
7 Minuten Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
- Mit einem Bausparvertrag ermöglichst du Dir und anderen eine Finanzierung zum Bau oder Umbau einer Immobilie.
- Ein Bausparvertrag besteht aus drei Phasen: Der Ansparphase, der Zuteilungsphase und der Darlehensphase.
- Die Laufzeit des Bausparvertrags ist abhängig von Deiner Ratenhöhe, je höher deine Rate, desto kürzer deine Laufzeit.
So funktioniert’s
Beim Bausparen tun sich viele Menschen zusammen und zahlen gemeinsam in einen Topf ein. Das Guthaben wird gesammelt und in Form von Darlehen an einzelne Sparerinnen und Sparer ausgezahlt. Diese können dann von diesem Darlehen ein Haus oder eine Wohnung finanzieren. Das Darlehen zahlen sie in Raten mit Zinsen wieder zurück in das Guthaben der Gruppe. So entsteht ein Kreislauf, bei dem die Bausparkasse als Verwahrer des Guthabens und als Organisator auftritt.
Inzwischen sind Bausparverträge nicht nur komplex, sondern auch sehr flexibel. Es gibt Förderungen und alternative Verwendungsmöglichkeiten. Am Grundprinzip, wie es in der Grafik dargestellt wurde, hat sich hingegen nichts geändert. Die Details des Bausparens werden deutlicher, wenn man sich die Bausparphasen genauer ansieht.
Die drei Phasen des Bausparens
Die Ansparphase
In der Ansparphase sparst Du Deinen Bausparvertrag in monatlichen Raten oder auch mit unregelmäßigen Beträgen an. Du kannst es im Grunde mit einem Sparkonto vergleichen. Die Einzahlungen werden verzinst und auf dem Konto gutgeschrieben. Die Höhe dieser Guthabenzinsen kann sich stark unterscheiden. Der einzige Unterschied zum Sparkonto: Du kannst kein Geld abheben. Dein Guthaben bleibt unangetastet, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Übrigens: Mit Sonderzahlungen kannst Du die Zuteilungsreife beschleunigen!
Zuteilungsphase
Wenn das Mindestguthaben angespart wurde, beginnt die Zuteilungsphase. Ab diesem Zeitpunkt hast Du das Anrecht auf ein Baudarlehen. Ob und wann der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, berechnen Bausparkassen anhand einer bestimmten Bewertungszahl. Diese ist von Kasse zu Kasse unterschiedlich.
Darlehensphase
Als Darlehensphase wird die letzte Phase des Bausparvertrags bezeichnet. Entscheidest Du Dich bei Zuteilung des Bausparvertrags, Dein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen, trittst Du in die Darlehensphase ein. In deren Verlauf zahlst Du Dein vom Bausparkollektiv zinsgünstig geliehenes Baugeld in festen Tilgungs- und Zinsraten zurück. Beschleunigen kannst Du dies meist durch Sondertilgungen.
Vorteile
Bausparen hat viele Vorteile: Einer der größten beim Bausparen sind die geringen Darlehenszinsen, die durch die Bauspargemeinschaft möglich sind. Diese werden bereits garantiert, wenn man den Bausparvertrag abschließt. Auch werden die Darlehen durch relativ hohe Tilgungssätze schnell getilgt.
Voraussetzungen
- Mindestansparsumme
Im Bausparvertrag wird in der Regel eine Ansparsumme vereinbart, die einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtbausparsumme ausmacht. Man spricht dabei von der Mindestansparsumme, die meist abhängig vom gewählten Tarif ist. Ist sie erreicht, ist der erste Schritt für die Zuteilungsreife getan. Wer es also besonders eilig hat, sollte seine Sparraten so hoch wie möglich ansetzen, um die Mindestsumme möglichst schnell zu erreichen.
- Mindestlaufzeit
Der zweite Schritt in Richtung Bausparkredit ist die Mindestsparzeit. Auch diese wird vertraglich festgelegt und ist tarifabhängig. Sie legt die minimale Dauer der Ansparphase fest. Häufig handelt es sich dabei um mehrere Jahre. Das bedeutet, selbst wenn die Mindestansparsumme schon im ersten Monat auf einen Schlag eingezahlt worden ist, genügt dies in der Regel nicht für die Erteilung der Zuteilungsreife.
- Bewertungszahl
Die Bewertungszahl ist ein Kriterium, mit dem Bausparkassen eine möglichst gerechte Reihenfolge bei der Zuteilung von Bausparverträgen sicherstellen. Die Verteilungsregeln des Bausparsystems basieren auf den Sparverdiensten, die die Bausparerinnen und Bausparer erworben haben.
Sie kommen durch Sparleistungen und die Liegezeit zustande. Die Messgröße für die Sparverdienste ist die Bewertungszahl. Sie drückt die Dauer und Höhe der Sparleistung aus (Zeit-Mal-Geld-System).
Die Bewertungszahl wird jeweils an den Bewertungsstichtagen ermittelt und ist dann für die nachfolgende Zuteilungsperiode maßgeblich. Die Ermittlungsmethoden sind bei den einzelnen Bausparkassen unterschiedlich. Jede Bausparkasse gibt eine Mindestbewertungszahl bekannt, die erreicht werden muss, damit der Bausparvertrag zugeteilt werden kann.
Worauf Du achten musst
Bevor Du Dich entschließt, einen Bausparvertrag abzuschließen, heißt es: informieren! Nimm verschiedene Bausparverträge und Tarife genau unter die Lupe, um den für Dich besten Vertrag zu finden. Bausparvergleichsrechner helfen Dir außerdem dabei, ein individuelles Angebot für Dich erstellen zu können.
Folgende Fragen solltest Du Dir vor Abschluss außerdem stellen:
- Zu welchem Zweck möchtest du einen Bausparvertrag abschließen? Es ist sinnvoll, sich bereits vor dem Abschluss im Klaren darüber sein, ob der Bausparvertrag in Zukunft für die Finanzierung eines Hauses oder als Geldanlage genutzt werden soll. Wenn Du Dir noch nicht sicher bist, ob Du das Darlehen in Anspruch nehmen wirst, solltest Du Dich für eine flexible Variante entscheiden.
- Gibt es einen Zeitplan? Falls das angesparte Bausparguthaben und das dann ausgezahlte Bauspardarlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet werden, solltest Du Dir Gedanken machen, wann Du dieses Projekt in Angriff nehmen möchtest. Zusätzlich sollten Fragen nach der möglichen monatlichen Ansparrate sowie nach sonstigem Eigenkapital geklärt sein.
- Welche Bausparsumme ist sinnvoll? Die Bausparsumme sollte nicht zu hoch angesetzt werden. Zum einen kann es sonst zu lange dauern, bis Du auf Dein Darlehen zugreifen kannst. Zum anderen muss das ausgezahlte Darlehen in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückgezahlt werden. Es ist wichtig, dass die Kreditraten die eigenen finanziellen Möglichkeiten dabei nicht übersteigen.
- Welche genauen Konditionen ergeben sich? Auch wenn man eine Bausparvertragsrechner verwendet, sollte man nicht das erste angebotene Produkt wählen. Auch dann macht es noch Sinn, einen genaueren Blick auf drei, vier verschiedene Angebote und Bausparkassen zu werfen. So hast Du die beiden wichtigsten Faktoren – Gebühren und Zinsen – im Blick. Viele Bausparkassen senden auf Anfrage kostenfreies Informationsmaterial zu. Zusätzlich kann man auch ein Beratungsgespräch vereinbaren.
Tilgung, Zinsen und Laufzeit
Tilgung gut planen
Wer einen Kredit aufnimmt, muss ihn natürlich auch zurückzahlen. Deswegen solltest Du bei Abschluss eines Vertrages automatisch mit an die Tilgung denken. Denn die Höhe der Bausparsumme, die bei Abschluss festgelegt wird, nimmt Einfluss auf die Höhe des Darlehens und damit auch auf die monatlichen Tilgungsraten.
Die Raten entsprechen in der Regel einem bestimmten Promillesatz der Gesamtbausparsumme und werden meist bereits bei Abschluss festgelegt. Wie bei einem Annuitätendarlehen sind die Rückzahlungsraten meist gleichbleibend hoch.
Laufzeit ist abhängig von der Ratenhöhe
Da die Summen von Bauspardarlehen in aller Regel niedriger ausfallen als klassische Immobilienfinanzierungen, ist auch deren Laufzeit deutlich kürzer. Während eine Baufinanzierung häufig sogar mehrere Jahrzehnte abgezahlt wird, ist der Bausparkredit meist innerhalb weniger Jahre vollständig getilgt. Leider ist es häufig so, dass Du um einen zusätzlichen Kredit zu Deinem Bausparvertrag nicht herumkommst.
Bedenke allerdings, dass die Gesamtlaufzeit des Bausparvertrages durch die vorherige Ansparphase noch um einige Jahre verlängert wird. Wie lange der Bausparvertrag läuft beziehungsweise das Bauspardarlehen abgezahlt wird, hängt von Deiner individuellen Situation ab.
Sondertilgung
Bei der Wahl Deines Bausparvertrags solltest Du darauf achten, dass außerplanmäßige Zahlungen möglich sind. Durch sogenannte Sondertilgungen kannst Du Dir ordentlich Zinsen Sparen und Deine Schulden schneller senken!
Zinsen
Es gibt verschiedene Zinsarten beim Bausparvertrag. Rückzahlung und Zinsen hängen außerdem eng zusammen. Umso wichtiger ist es, den Unterschied zu kennen: In der Ansparphase erhältst du als Bausparerin oder Bausparer auf die von Dir angesparte Summe Guthabenzinsen. Mit dem Eintritt in die Darlehensphase wechselt beim Bausparvertrag auch der relevante Zins. Statt Guthabenzinsen werden jetzt Darlehenszinsen wichtig.
Nicht nur der Guthabenzins, sondern auch der Darlehenszinssatz ist bereits beim Abschluss des Bausparvertrages festgeschrieben. Das ist vor allem in Niedrigzinsphasen ein Pluspunkt. Denn auch, wenn die Zinsen in der Zukunft steigen und sich bei der Darlehensauszahlung auf einem deutlich höheren Niveau befinden sollten, ändern sich die Darlehenszinsen nicht.
Schließt Du einen Bausparvertrag also ab, um Dein Eigenheim zu finanzieren, solltest Du vor allem auf die Höhe der Darlehenszinsen achten.